Bong bóng bất động sản sẽ vỡ?

Kỳ vọng bất động sản sẽ liên tục tăng giá là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm giữ đất dự án phổ biến tại Hà Nội và TPHCM.

Tuy nhiên theo GS-TS Đặng Hùng Võ (ảnh), nguyên nhân lớn nhất lại đến từ những bất cập trong cơ chế giao đất hiện nay và bất cứ lúc nào bong bóng bất động sản cũng có thể vỡ. Phóng viên đã có cuộc phỏng vấn GS-TS Đặng Hùng Võ xung quanh vấn đề này.

Ông đánh giá như thế nào về tình trạng găm giữ đất tại các dự án rồi bỏ hoang hiện nay, và theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?

- Theo tôi, đây là một tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam, bắt đầu từ khi Nhà nước có chính sách giao đất cho những người có nhu cầu, có dự án, và cách thức này dễ tạo đến cho các nhà đầu tư làm dự án giả, dự án không thực chất, tìm mọi cách móc ngoặc với các cơ quan quản lý có thẩm quyền giao đất để có đất trước đã, rồi đầu tư thế nào với dự án tính sau.

Và từ đó, rất nhiều dự án đang trong tình trạng dự án treo, có thể treo do nhà đầu tư đang khó khăn, chưa giải quyết được tài chính, chưa động viên được các nguồn lực để làm dự án ngay. Treo cũng có thể do các tác động ngoại cảnh thiên tai, các nguyên nhân bất khả kháng, và treo cũng có thể do ý định của nhà đầu tư chỉ muốn có đất, sau đó buôn bán đất thô chứ không làm cái việc là đầu tư.

Đánh giá nguyên nhân nào chủ yếu thì tôi cho rằng nguyên nhân nhà đầu tư muốn buôn bán đất thô là chủ yếu, tức là găm đất để đấy chờ có chủ đầu tư nhiều tiền nào có nhu cầu thì bán lại lấy chênh lệch. Đây là một cách thức mà tôi cho rằng chính khuyết tật từ cơ chế của chúng ta đã tạo ra cách thức này.

Tất nhiên về mặt pháp luật, theo quy định thì phải giao đất cho những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, rồi nhà đầu tư có năng lực..., nhưng sự thực rất nhiều trường hợp chúng ta đã giao đất cho các nhà đầu tư không có năng lực, biết đấy nhưng có những yếu tố móc ngoặc ở đấy nên vẫn dẫn đến giao đất cho họ, hoặc giao cho một dự án nhiều khi xem xét không đến nơi đến chốn.

Vậy theo ông, cách gì để loại bỏ, ngăn chặn tình trạng giao đất cho các chủ đầu tư thiếu năng lực?

- Theo tôi, rất khó vì nó là vấn đề liên quan đến tham nhũng, liên quan đến tư lợi. Khi tư lợi đạt được những điều kiện nhất định thì người ta có thể bỏ mặc mục đích của dự án hay xem xét tính hiệu quả đầu tư của dự án, miễn là giao đất để thu được một tư lợi cá nhân nào đó đối với người có thẩm quyền.

Điều quan trọng nhất, tôi cho rằng cơ chế giao đất hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, vì giao như hiện nay là phải phát huy tính đạo đức của người quản lý, mà việc này rất khó. Theo tôi, đã đến lúc chúng ta không nên dùng cơ chế này nữa mà nên dùng một cơ chế khác minh bạch hơn thì mới có thể loại bỏ được tình trạng các dự án găm đất bỏ hoang.

Đó là với các chủ dự án găm giữ đất, còn với tình trạng găm giữ nhà, đất bỏ hoang của người dân thì ông đánh giá về vấn đề này như thế nào? Đây có phải là nguyên nhân đẩy giá đất lên không, thưa ông?

- Với người dân, việc găm đất trong các dự án chính là hệ quả của việc chia lô bán nền, tức là các chủ dự án nhận dự án, làm hạ tầng qua quýt, rồi chia nhỏ đất ra, bán nền. Từ đó mới dẫn đến việc người có nhu cầu nhà ở thì hoàn thiện, người thì găm nhà đất để hoang. Phải có quy định bắt buộc các dự án phải đầu tư đến cùng và người dân không được mua đất nền nữa, thì mới chấm dứt được tình trạng các khu đô thị mới nham nhở như hiện nay.

Tôi cho rằng, động thái để giá đất đẩy lên không phải do tình trạng chia lô bán nền, hay găm giữ nhà đất bỏ hoang, mà chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, tình trạng mà người ta thấy cứ ôm đất một thời gian sau đó thì được lợi rất nhiều. Giá đất sang năm sẽ cao hơn giá đất năm nay và người ta coi đó là phương tiện tìm kiếm lợi ích. Hiện người VN nói chung, đặc biệt là người ở tỉnh phía bắc có thói quen giữ tiền bằng BĐS, coi đấy là biện pháp trữ tiền, vừa sinh lợi nhiều hơn gửi vào ngân hàng và lợi nhiều hơn việc đầu tư vào các công ty sản xuất hàng hoá. Điều này hết sức nguy hiểm cho nền kinh tế, vì giá nhà đất sẽ chỉ lên khi sức tải của nền kinh tế còn chịu đựng được, còn khi quá sức tải của nền kinh tế thì chắc chắn đầu tư nhà đất sẽ sập. Cuối năm 2008 về nguyên tắc, nếu không có gói kích cầu của Chính phủ, chắc chắn thị trường BĐS lúc đó đã sập rồi.

Vậy ông đánh giá thế nào về các cơn sốt nhà đất trên thị trường hiện nay và những nguy cơ do nó mang lại?

- Tôi cho rằng, từ 2008 đến nay giá mặt bằng chung tăng không đáng kể, nhưng tăng mạnh cục bộ từng khu vực như trục Hà Tây, Lê Văn Lương kéo dài, Ba Vì, trục đại lộ Thăng Long thì có, nhưng đó không phải tăng toàn thị trường, đó là trò chơi của các nhà đầu tư, ai bị lừa thì vào đó, chứ toàn thị trường không tăng. Những khu vực nội thành giá từ cuối năm 2008 đến nay nhích không đáng kể. Những chỗ tăng là nhà đầu tư làm xiếc, lừa mọi người vào đó, làm động tác này kia để tăng. Như vậy là có cơn sốt đất, nhưng là sốt cục bộ của từng dự án, mà nguyên nhân là do nhà đầu tư tạo ra ngữ cảnh đó để kiếm lời. Đó là những co giật nhân tạo của từng dự án, không phải là co giật của thị trường.

Với giá đất bong bóng như hiện nay, tôi cho rằng đang tiềm tàng hiểm hoạ nguy cơ sụp đổ vì giá không thể tăng mãi, không thể bong bóng quá lớn được. Đến mức nhất định sẽ phải nổ. TTCK đã sập rồi và nhiều người đã nhận được bài học từ việc này. Tôi khẳng định, tâm lý tích tụ đất đai là một kênh đầu tư không an toàn. Bản thân đồng tiền của toàn thị trường có phải vô biên đâu, vay vốn ngân hàng lãi suất đã rất cao rồi, chỉ còn tiền nhàn rỗi trong dân thôi, mà dòng tiền này không phải vô biên.

- Xin cảm ơn ông!

(Báo Lao Động)